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Guide d'achat de la propriété

Acheter une maison c´est une des plus grandes décisions financières que vous ferez dans votre vie et c´est très important d'avoir une bonne compréhension de ce processus. Heureusement, il y a beaucoup de bons conseils pour vous aider à transmettre votre achat d'une maison à une expérience facile et sans problèmes.

L'information suivante est un guide général d'achat de la propriété en Espagne. Cette information n'est pas destinée à remplacer les conseils professionnels, mais à souligner les points principaux que vous rencontrerez dans le processus de vente de la propriété.

VOTRE AVOCAT

On vous recommande prendre un avocat spécialiste en transfert de propriété. Beaucoup d'avocats espagnols parlent excellemment l´anglais couramment et d´autres langues étrangères et ils sont habitués à traiter avec les résidents étrangers et leurs problèmes particuliers, y compris les achats immobiliers.

La plupart des gens veulent engager un avocat pour avoir l´assistance juridique dans le processus de l'achat de leur maison. Vous pourriez faire le transfert de propriété vous-même, mais c'est une tâche qui prend du temps et en plus risquée si vous ne faites pas d'expertise nécessaire.

Vous êtes libre de désigner un avocat indépendant de votre choix, ou si vous préférez, nous pouvons vous en recommander un.

ACHETER UN BIEN IMMOBILIER

Une fois que vous êtes décidés pour la propriété que vous voulez acheter et que les conditions ont été négociées avec le vendeur, votre avocat devra faire toutes les recherches nécessaires sur la propriété p.ex., pour s´assurer que le bien immobilier est la propriété du vendeur, qu'il y a le permis de construire, que la propriété est libre de dettes ou de charges et qu'il n'y a aucun obstacle juridique.

Quand votre avocat termine les recherches sur la propriété de manière satisfaisante et quand votre offre est accepté e par le vendeur, la prochaine étape c´ est de faire un contrat privé entre les deux parties et de payer un dépôt (normalement au début c´est environ de 3 000 €) pour réserver la propriété que vous voulez acheter. Dans 2 - 3 semaines, l'acheteur devrait payer l´autre part de dépôt pour achever les 10% du prix d'achat.

Ces dépôts servent pour enlever la propriété du marché et pour la réserver jusqu´à ce que l'acheteur obtienne les 90% restants du prix d'achat, soit de ses propres ressources soit d'un prêt hypothécaire.

Si vous, comme acheteur, ne complétez pas la vente à la date prévue pour la signature du titre de propriété et ainsi vous rompez le contrat privé, vous perdez votre dépôts. Et si le vendeur accepte une offre plus élevée dans ce temps-là et ainsi il ne complète pas la vente, il devra vous rendre deux fois la quantité du dépôt que vous lui avez payé.

Quand les deux parties sont prêtes à conclure la vente, ils vont chez le Notaire espagnol pour signer le contrat de vente dans son bureau. Le Notaire est nommé par le gouvernement espagnol pour assister à la signature de tous les documents juridiques publics, dans ce cas-là, le titre de propriété (Escritura). Il représente à la fois l'acheteur et le vendeur, et c´est lui qui formalise et complète la vente en s´assurant que les deux parties approuvent la transaction, il vérifie que les vendeurs sont les propriétaires légaux avec le droit de vendre, que toute la documentation est en ordre, et que la propriété n'a pas de dettes impayées.

Une fois le contrat de vente signé chez le Notaire, on le lève immédiatement au bureau de Registre Foncier, où il est converti dans la fameuse Escritura (titre de propriété). Le contrat est appelé Escritura de Compraventa (contrat d'achat), et le titre de propriété est appelé Escritura Pública, car il s'agit d'un document enregistré dans les archives publiques. Les deux sont exactement le même document, avant et après son enregistrement. Les actes originaux sont ensuite conservés chez le Notaire. Vous recevez les clefs de votre nouvelle maison espagnole chez le Notaire, une fois le titre de propriété signé (jour d'achèvement).

IMPÔTS

Toutes transactions immobilières en Espagne sont soumises à TVA (connu en Espagne comme IVA) pour les nouvelles constructions ou taxe de transfert (connu en Espagne comme ITP) pour les propriétés à la revente.

La taxe de transfert de propriété (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - ITP) est de 10% du prix d'achat de biens immobiliers revendus. Cette taxe doit être payée dans les 30 jours dès la signature du titre de propriété.

La TVA (Impuesto sobre Valor Añadido- IVA) est de 10% pour les nouvelles constructions.

Il y a aussi des frais de Notaire, registre foncier et conseiller. Nous vous recommandons de prévoir une somme d´environ 12% du prix de la propriété pour couvrir toutes les taxes et les frais liés à l´achat. Alors rappelez-vous, s'il vous plaît, que 12% doivent être ajoutés à tout prix des propriétés de revente en Espagne. La commission de l'agent immobilier est toujours payée par le vendeur.

Outre les factures des services publics, les propriétaires de maisons en Espagne doivent payer une taxe foncière annuelle sur tous les biens immobiliers, connu comme IBI, qui doit être payé à la Mairie.

Impôt de Plus Value

C´est une taxe qui doit être payé par les propriétaires des biens immobiliers pour les bénéfices reçus au moment de la vente de leurs biens. Cette taxe n'est pas pour les acheteurs.

Cette taxe est de 18% de la somme de bénéfice que le vendeur reçoit en vendant sa propriété espagnole et cette taxe doit être payée indépendamment de son statut de résident ou non-résident.

Il y a quelques situations particulières où le vendeur de la propriété n'est pas responsable des plus-values. Ce sont les exemptions:

• Les résidents de 65 ans et plus, qui ont vécu dans la propriété pendant 3 ans ou plus.
• Les résidents qui réinvestissent l'argent de la vente de leur ancienne maison pour s´acheter une nouvelle et qui ont vécu dans la dernière propriété pendant 3 ans ou plus.
• Les propriétaires à long terme qui ont acheté la maison avant 31 Décembre 1986.

Le numéro NIE

Le numéro NIE est un document national d'identité pour les étrangers, qui vous enregistre avec les autorités fiscales espagnoles. Il est essentiel d'avoir un numéro NIE pour toute les transactions financières que vous pourriez avoir en Espagne. Tous les programmes informatiques sont conçus pour cela et vous en aurez besoin pour toute transaction officielle ou bancaire.

COMPTES BANCAIRES EN ESPAGNE

Si vous voulez ouvrir un compte bancaire en Espagne, vous devez prouver votre statut de résident ou non-résident.

Si vous êtes un résident, vous devez seulement aller à la banque de votre choix et montrer votre identité de résident pour ouvrir un compte bancaire, recevoir de l'argent en euros ou en devises étrangères.

Si vous êtes non-résident (si vous n'avez pas de numéro NIE et si vous venez d'un autre pays, vous êtes considéré comme un non-résident), la banque vous demandera comme l'identification votre passeport de votre pays d'origine ou, dans certains cas on pourrait vous demander simplement le numéro d'identification de votre passeport.

HYPOTHÈQUES EN ESPAGNE

Vous êtes résident ou pas, vous pouvez demander un prêt hypothécaire espagnole pour acheter votre maison en Espagne. Les taux d'intérêt varient en Espagne, mais ils sont généralement beaucoup plus bas que dans la plupart des pays européens, puisque la concurrence entre les banques espagnoles est féroce.

Demander un prêt hypothécaire en Espagne c´est un processus simple et le prêt peut être obtenu si vous pouvez prouver que votre revenu couvrira les remboursements.

Généralement, il y a deux types de prêts hypothécaires, un pour les résidents et l´autre pour les non-résidents.

La plupart des banques espagnoles offrent actuellement des hypothèques de 60 - 80% de la valeur déclarée de la propriété pour 5 ans, 10 ans, 15 ans ou 20 ans, ça dépend de votre statut de résident ou non-résident.

Les banques espagnoles ont du personnel qui parle anglais et qui sera ravi de vous informer sur les détails de leurs produits. Quand vous allez demander un prêt hypothécaire, vous devrez ouvrir un compte bancaire. Les banques accepteront les documents justificatifs envoyés par fax pour compléter votre prêt hypothécaire.

D´habitude, les documents que vous devez présenter sont:

• Bulletins de salaire des trois desniers mois avec P60 dernier.
• Pension ou bénéfices considérés comme revenu avec les trois extraits de compte bancaire.
• Si vous êtes travailleur autonome, les derniers comptes de deux ans. Si vous êtes travailleur autonome seulement pendant un an, P60 de l´année précédente.